Глобальный передел рынка в Москве: олигархам дали зеленую улицу, а «красным директорам» — черную метку
2 сентября 2005 года
На рынке недвижимости Москвы начался глобальный передел. Крупные компании, составляющие костяк московского стройкомплекса, или уже сменили владельцев, или в них идет активная скупка акций в интересах третьих лиц. Проектами в области недвижимости и строительства заинтересовались финансово-промышленные группы, которые раньше держались в стороне от столицы, сообщает "Интерфакс-Недвижимость".
- [#1 Собственника меняют четыре кита стройкомплекса] - [#2 Борьба за Моспромстрой] - [#3 На рынок входят крупные финансово-промышленные группы] - [#4 Эксперты: передел идет с молчаливого согласия властей] - [#5 Банкет будет продолжен]
В качестве основных причин происходящего эксперты называют как экономические, так и политические факторы. С одной стороны, столичный рынок недвижимости является надежным и прибыльным источником вложения средств для компаний, получающих сверхдоходы от деятельности в сырьевой сфере. С другой стороны, городские власти не препятствуют вхождению новых игроков в некогда закрытый строительный бизнес. "Передел идет потому, что в этом есть заинтересованность и олигархов, и мэрии, у которой в силу изменений в избирательном законодательстве больше нет причин держать стройкомплекс в строгой узде", - заявил "Интерфаксу" источник, близкий к городской администрации.
Китобои
Исторически в Москве было 4 кита, на которых базировался строительный комплекс города - Главмосинжстрой, Главмосстрой, Главмоспромстройматериалы и Главмоспромстрой (сегодня соответственно - Мосинжстрой, Главмосстрой, Моспромстройматериалы и Моспромстрой). Все эти структуры действуют и поныне. Более того, они по-прежнему являются главной опорой горадминистрации при реализации масштабных строительных программ. Однако с 2004 года все четыре компании оказались вовлечены в процесс слияний и поглощений, который к лету этого года достиг своего пика.
Сначала собственника сменил Мосинжстрой. В мае почти 90% акций холдинга, объединяющего около 150 организаций, купил концерн "Нефтяной". Его глава Игорь Липшиц стал президентом компании, сменив на этом посту Семена Свирского.
"Свирский продал свой пакет акций "Нефтяному", не поставив в известность руководство города. Это было тяжелым ударом", - признался "Интерфаксу" высокопоставленный источник в горадминистрации.
Новые собственники "Мосинжстроя" заявляют, что сохранят профильный бизнес - прокладку инженерных коммуникаций и строительство, а также займутся девелопментом. Недавно компания вместе с концерном "МонАрх" выиграла конкурс на подготовку площадки под строительство в деловом центре "Москва-Сити" здания мэрии, а также заявила о начале первого девелоперского проекта на Серебрянической набережной.
Вслед за Мосинжстроем начались атаки на Главмосстрой и спромстройматериалы, входящие в структуру СПК "Развитие", которое возглавлял бывший заместитель главы столичного стройкомплекса Владимира Ресина Александр Воронин. "В начале приватизации в орбиту компании попали три крупных главка: Главмосстрой, Моспромстройматериалы и Мосмонтажспецстрой. Все пакеты были приобретены легально, за реальные деньги. Например, за 80% акций в Моспромстройматериалах мы выплатили бывшему директору Владимиру Константинову несколько десятков миллионов долларов", - рассказывает о происхождении СПК "Развитие" сын Александра Воронина, первый вице-президент Главмосстроя Владимир Воронин. Однако в начале лета Воронины лишились своего бизнеса.
Контроль над холдингом получила компания "Нафта-Москва", ранее уже заявившая о своих интересах на строительном рынке покупкой Мосстройэкономбанка. "Сумма сделки оказалась меньше реальной стоимости активов, которые принадлежали СПК "Развитие", признал в интервью "Интерфаксу" Владимир Воронин.
Впоследствии выяснилось, что "Нафта-Москва", которую связывают с депутатом Госдумы Сулейманом Керимовым, не является конечным покупателем "Развития". Контрольный пакет Главмосстроя приобрел "Базовый элемент" Олега Дерипаски. Сообщалось также, что собственностью "БаэЭла" станут и Моспромстройматериалы. Однако пока эта информация не нашла подтверждения. Ряд экспертов утверждает, что Керимов собирается стать самостоятельным игроком.
Обе структуры от комментариев на этот счет отказываются. Как утверждает источник "Интерфакса" в горадминистрации, "сделка по покупке СПК "Развития" коренным образом отличалась от смены собственника в "Мосинжстрое". Дерипаска и Керимов встречались с Юрием Лужковым и договорились о принципах своей работы в Москве".
Могикане
Последний из "могикан" стройкомплекса в его прежнем формате - Моспромстрой - в настоящий момент также переживает не лучшие времена. Уже год на предприятии идет активная скупка акций. В отличие от других компаний Моспромстрой никогда не имел реального собственника: в ходе приватизации его акционерами стали около 24 тыс человек, каждый из которых имел не более 2% акций. "Очевидно, что те процессы, которые происходили в других строительных компаниях, рано или поздно должны были произойти и в Моспромстрое", - считает собеседник "Интерфакса" в горадминистрации.
Источники в самой компании пояснили, что поскольку Моспромстрой является закрытым акционерным обществом, купить его акции люди со стороны не могли: "Сначала скупщики уговорили 12 человек подарить им свои ценные бумаги, а войдя в число акционеров, активизировали процесс уже на законных основаниях".
Сколько акций Моспромстроя в настоящий момент уже скуплено, определить пока не представляется возможным. Реестр собственников закрыт. В самой компании считают, что не более 8%. В городской администрации говорят о 16-17%. А старший консультант Центра корпоративной защиты Роман Паршин полагает, что, судя по последним изменениям в составе совета директоров Моспромстроя, не дружественные по отношению к компании структуры вполне могли стать владельцами 25% акций.
Кстати, кто именно скупает акции строительного гиганта, не является тайной - это Московское речное пароходство, Росбилдинг и некая компания "Нерль". Причем, ряд экспертов утверждает, что действуют они в интересах Сулеймана Керимова.
"Керимов уже обратился к Лужкову с предложением объединить долю города (департаменту имущества Москвы, по разным оценкам, принадлежат от 24% до 26% акций Моспромстроя - "ИФ") и купленные им акции и договориться о консолидированном голосовании по наиболее важным вопросам", - утверждает источник.
С таким же предложением, по данным "Интерфакса", к мэру обратился и глава Моспромстроя Василий Мороз, но ответа пока не получил. Тем не менее, в самой компании надежду на поддержку столичного правительства не потеряли, в ней указывают на то, что Лужков возглавил наблюдательный совет Моспромстроя.
Смена ориентиров
После сделки по Главмосстрою Лужков заявил, что относится к событиям, происходящим на строительном рынке "совершенно спокойно". "Идут обычные рыночные процессы: акции предприятий продаются и покупаются. Это происходит не только в строительном секторе и не только в столичных масштабах", - поддержал градоначальника глава стройкомплекса Владимир Ресин.
Интерес к строительным активам Москвы со стороны крупного бизнеса и чиновники, и независимые эксперты объясняют привлекательностью этого рынка, с одной стороны, и невозможностью для крупных финансово-промышленных групп найти источники вложения свободных средств вне его, с другой стороны.
"На федеральном уровне не определены приоритетные отрасли, куда бизнесмены могли спокойно вложить свои средства и иметь гарантированный доход", - считает Лужков. Московская же система, по словам мэра, хорошо отлажена и способна приносить инвесторам стабильную прибыль.
Директор по развитию компании Swiss Realty Group Илья Шершнев также указывает на перспективность столичного рынка недвижимости для крупных игроков: "по совокупности факторов - ликвидность, риск, доходность - рынок недвижимости гораздо более привлекательный, чем, например, фондовый". По его данным, доходность от реализации проектов в области девелопмента составляет не менее 30%. "Но может доходить и до 100%", - подчеркнул эксперт.
"Процессы, происходящие на строительном рынке Москвы - это не передел, а его логичное развитие", - считает вице-президент "Системы-ГАЛС" Андрей Закревский. В Москве почти не осталось простых строительных площадок, а для освоения сложных и для выхода в регионы у большинства столичных строительных компаний нет свободных средств.
"Зато у "Нафты" и тем более "БазЭла" они есть", - говорит Закревский. Крупные игроки, пришедшие со стороны, могут дать московскому стройкомплексу то, чего ему сейчас больше всего не хватает - длинных и дешевых денег - и тем самым подстегнуть развитие отрасли.
"Новый менеджмент "Мосинжстроя" и других строительных гигантов - это не прежние "красные директора". Они смогут вывести компании на качественно иной уровень", - полагает собеседник "Интерфакса" в стройкомплексе.Впрочем, существует опасность, что новые владельцы со временем не захотят играть по правилам, предложенным правительством Москвы. С точки зрения бизнеса, гораздо выгоднее строить дома бизнес-класса или элитные комплексы, чем заниматься панельным домостроением.
"Пока у нас есть надежный рычаг влияния на застройщиков - это земля и конкурсы, на которых она выделяется. Ведь в инвест-контрактах четко прописана доля города", - предупреждает глава управления по экономической безопасности правительства столицы Александр Корсак.
Ресин уверен, что "реализация любого инвестиционного проекта невозможна без конструктивного диалога с городской властью, а вопросы того, что можно и что нельзя строить на данной конкретной площадке четко определены Генпланом".
Молчаливое согласие
Опрошенные "Интерфаксом" эксперты согласны, что большинство сделок на строительном рынке проходит с ведома или при поддержке горадминистрации.
"Без согласия мэрии это вряд ли было бы возможно", - говорит Паршин. Олигархи заявляют о своих намерениях, а власти идут им навстречу, потому что "время пришло". "Ведь Юрий Лужков уже объявил, что не намерен оставаться на своем посту еще на один срок", - поясняет Паршин. Эту версию не опровергают и в столичном правительстве. "Не исключено также, что мэр испытывает давление извне", - говорит собеседник агентства.
"В свое время в городе сложилась полит-элита и бизнес-элита, которые поддерживали друг друга. Но сейчас ситуация иная. Одно дело - выборность, когда тебе надо на кого-то опереться. И совсем другое - система, при которой первое лицо назначается сверху", - соглашается с экспертом собеседник "Интерфакса" в горадминистрации. "Политический фактор, безусловно, имеет место. Любое крупное политическое событие - будь то выборы в Мосгордуму или назначение первого лица - приводит к активизации групп влияния", - говорит депутат Мосгордумы Ирина Рукина.
По словам депутата, больше всего ее беспокоит, что передел строительного рынка проходит в криминальном контексте. "Методы, которыми действуют эти люди абсолютно дикие. Драки, маски-шоу, силовые захваты офисов, в каждом конкретном случае можно найти криминальный элемент", - негодует Рукина.Корсак в интервью "Интерфаксу" также признал, что некоторые последние сделки проходили нецивилизованно. Однако, подобная практика смены собственников, по его словам, постепенно сходит на нет. Если в 2004 году в Москве было зарегистрировано 40 силовых захватов предприятий, то за восемь месяцев этого года - всего 6.
Продолжение банкета
Эксперты не сомневаются, что передел столичного строительного рынка на этом не закончится. Потенциальные покупатели уже достаточно громко заявили о себе. "Олег Дерипаска привык быть первым и хочет стать номером один на строительном рынке", - уверен Владимир Воронин. В скором времени к "БазЭлу" могут присоединиться и другие финансово-промышленные группы, уже реализующие в Москве крупные проекты в области офисной недвижимости. Прежде всего "Норникель", имеющий пакет акций ОАО "Сити", и "Северсталь", строящая в "Сити" одну из высоток.
"Объектами для очередной экспансии могут в первую очередь стать "ДСК-1" и "СУ-155", - предполагает Паршин. Обе компании вертикально интегрированы, имеют собственные производства и могут рассматриваться как вариант приобретения готового бизнеса, что наиболее целесообразно экономически.В руководстве "СУ-155" "Интерфаксу" заявили, что "не имеют планов по продаже бизнеса". Первый зам. гендиректора "ДСК-1" Андрей Паньковский сказал "Интерфаксу", что "у руководства компании нет ни мыслей, ни планов сворачивать деятельность". "Мы продолжаем работу над проектами как в социальном, так и в коммерческом сегменте, разрабатываем новые серии домов, выполняем пожелания департамента жилищного фонда и жилищной политики города по оптимизации набора квартир", - сообщил он.
Паршин не исключает также, что в свое время со строительным бизнесом может окончательно расстаться и компания "ИНТЕКО", ранее уже продавшая свои цементные предприятия и "ДСК-3". "Рано или поздно "ИНТЕКО" уйдет с рынка. Дождется хорошего предложения и уйдет. Такие планы у ее руководства, несомненно, имеются", - уверен Паршин.
Однако в пресс-службе компании не подтвердили мнение эксперта. "Подобные слухи являются беспочвенными и не соответствуют действительности", - заявила "Интерфаксу" пресс-секретарь "ИНТЕКО" Наталья Поливода.
Источники править
Любой участник может оформить статью: добавить иллюстрации, викифицировать, заполнить шаблоны и добавить категории.
Любой редактор может снять этот шаблон после оформления и проверки.
Комментарии
Если вы хотите сообщить о проблеме в статье (например, фактическая ошибка и т. д.), пожалуйста, используйте обычную страницу обсуждения.
Комментарии на этой странице могут не соответствовать политике нейтральной точки зрения, однако, пожалуйста, придерживайтесь темы и попытайтесь избежать брани, оскорбительных или подстрекательных комментариев. Попробуйте написать такие комментарии, которые заставят задуматься, будут проницательными или спорными. Цивилизованная дискуссия и вежливый спор делают страницу комментариев дружелюбным местом. Пожалуйста, подумайте об этом.
Несколько советов по оформлению реплик:
- Новые темы начинайте, пожалуйста, снизу.
- Используйте символ звёздочки «*» в начале строки для начала новой темы. Далее пишите свой текст.
- Для ответа в начале строки укажите на одну звёздочку больше, чем в предыдущей реплике.
- Пожалуйста, подписывайте все свои сообщения, используя четыре тильды (~~~~). При предварительном просмотре и сохранении они будут автоматически заменены на ваше имя и дату.
Обращаем ваше внимание, что комментарии не предназначены для размещения ссылок на внешние ресурсы не по теме статьи, которые могут быть удалены или скрыты любым участником. Тем не менее, на странице комментариев вы можете сообщить о статьях в СМИ, которые ссылаются на эту заметку, а также о её обсуждении на сторонних ресурсах.
