Застройщики Петербурга рекомендуют покупать квартиры до изменения законов
31 июля 2018 года
Федеральные и региональные власти, по всей видимости, устали заниматься проблемами так называемых обманутых дольщиков. В обозримом будущем планируется ввести систему эскроу-счетов, позволяющую удерживать деньги покупателей до момента ввода домов в эксплуатацию. Чиновники обещают, что подорожания стоимости не будет, но эксперты считают иначе и подгоняют решать квартирный вопрос в течение ближайших полутора-двух лет.
Смысл долевого строительства заключается в том, что весомый финансовый вклад в возведение дома вносят дольщики, то есть частные инвесторы, которые покупают не квартиру (ее только предстоит создать), а долю в бизнес-проекте. После окончания строительства дома застройщик передает дольщикам квартиры. Если за время строительства у застройщика возникли финансовые проблемы, а это может произойти по разным причинам, не только из-за мошенничества, то работы замирают, а дольщиков заносят в ряды обманутых.
Чтобы такого не было, федеральные власти говорят о двух инициативах — отмене долевого строительства как явления и введении системы эскроу-счетов. Это когда деньги дольщиков не передаются застройщику сразу, а лежат на специальном счету в банке до момента ввода дома. Если возникают финансовые проблемы, собранные деньги можно вернуть дольщикам. Застройщикам же придется использовать только свои и кредитные деньги.
Несмотря на, казалось бы, благоприятные для дольщиков условия, эксперты говорят об обратной стороне медали. Стройматериалы каждый год дорожают, и если сегодня за одну сумму можно купить, предположим, пять кирпичей, то уже к концу стройки — только четыре. А значит, чтобы учитывать инфляцию, стоимость квартиры на старте проекта будет стоить заметно выше, чтобы к моменту ввода застройщику хватило лежащих на эскроу-счетах денег для покрытия всех расходов, в том числе по кредиту.
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы «ЦДС», напомнил «Канонеру», что кредитные средства всегда стоят дороже денег дольщиков, а потому удорожание квадратного метра определенно произойдет. Но, отмечает он, речь идет о достаточно небольшом повышении цен, в пределах нескольких процентах.
— На мой взгляд, не стоит откладывать покупку квартиры в ожидании новых, более выгодных обстоятельств. Сейчас на рынке сложились благоприятные условия для улучшения жилищных условий. Так, процентные ставки по ипотеке находятся на минимальном уровне для современной России, — уточняет господин Терентьев.
Директор по развитию группы «Л1» Надежда Калашникова слегка обнадежила: эскроу-счеты в долевом строительстве заработают не сейчас, а года через три, поскольку к ним не готовы ни застройщики, ни сами банки. Саму систему она назвала «крайне непродуманной», ведь нынешний подход выгоден не только застройщикам, но и покупателям. После введения эскроу-счетов последние лишатся возможности покупать квартиры на этапе котлована по минимально возможной стоимости, да и особой инвестиционной привлекательности долевки тоже уже добиться не получится — она будет, как на вторичном рынке.
— Цена на квартиру с учетом всех этих манипуляций в любом случае вырастет. К этому мнению склонны все эксперты. Если стоит квартирный вопрос, то его лучше решать в ближайшие полтора-два года, — полагает Надежда Калашникова.
Специалисты ООО «СПб реновация» соглашаются: «Переход к продажам только готового жилья, который растянется на несколько лет за счет имеющихся запасов предложения у застройщиков, будет означать грядущую невозможность приобрести квартиру на начальном этапе по „стартовым“ ценам — а они номинально ниже цен на этапе ввода в эксплуатацию на 20–30%».
Директор по продажам ООО «Главстрой-СПб» Юлия Ружицкая посчитала, что сейчас уровень ставок при кредитовании через механизм эскроу-счетов составляет 5–10%, а потому можно ожидать увеличения стоимости квадратного метра примерно на такую же величину.
— Однако переход на новую схему расчетов между дольщиком и застройщиком произойдет не прямо сейчас, и серьезной корректировки цен в ближайшее время ожидать не стоит. Застройщики подготовились к законодательным изменениям. На текущий момент они обладают достаточным товарным запасом и объемом полученных до 1 июля разрешений на строительство, который позволит в ближайшие два-три года реализовывать проекты и продавать квартиры по старым правилам, — объясняет Юлия Ружицкая.
По словам вице-президента по финансам и экономике группы RBI Алексея Ефремова, в новом законе есть несовершенства, но правила игры в целом понятны, а банковская отрасль совместно с застройщиками сейчас отрабатывает взаимодействие в переходный период.
— Условия вполне рыночные, но из-за изменения структуры финансирования вырастет кредитная и, соответственно, процентная нагрузка на застройщиков. Дополнительно с 1 июля 2019 года возрастет стоимость банковского обслуживания спецсчетов для проектов. В силу этих факторов потенциал роста цен на квартиры можно оценить в диапазоне 5–10%. При этом нельзя оставлять без внимание еще один важный момент: с января 2019 года ожидается увеличение НДС до 20%. Как следствие, подорожание коснется всех сфер, в том числе недвижимости, — отмечает господин Ефремов.
По данным экспертов ЗАО «БФА-девелопмент», еще не определена стоимость проектного финансирования при работе с эскроу-счетами. Но уже понятно, что существенно вырастает объем проектного кредитования в связи с новыми требованиями. Если раньше он не превышал 60%, а чаще составлял 30–40%, то в ближайшем будущем эта цифра будет достигать 80%.
При этом, по расчетам Сбербанка, минимально возможная ставка кредитования застройщика составит 11% — эти цифры свидетельствуют, что в 2% удорожание не уложится, говорят в «БФА-девелопменте».
Источники
править |
Эта статья содержит материалы из статьи «Застройщики Петербурга рекомендуют покупать квартиры до изменения законов», автор: Анастасия Евдокимова, опубликованной интернет-газетой «Канонер» (Kanoner.com) и распространяющейся на условиях лицензии Creative Commons Attribution 4.0 (CC BY 4.0) — при использовании необходимо указать автора, оригинальный источник со ссылкой и лицензию. |  |
Любой участник может оформить статью: добавить иллюстрации, викифицировать, заполнить шаблоны и добавить категории.
Любой редактор может снять этот шаблон после оформления и проверки.
Комментарии
Если вы хотите сообщить о проблеме в статье (например, фактическая ошибка и т. д.), пожалуйста, используйте обычную страницу обсуждения.
Комментарии на этой странице могут не соответствовать политике нейтральной точки зрения, однако, пожалуйста, придерживайтесь темы и попытайтесь избежать брани, оскорбительных или подстрекательных комментариев. Попробуйте написать такие комментарии, которые заставят задуматься, будут проницательными или спорными. Цивилизованная дискуссия и вежливый спор делают страницу комментариев дружелюбным местом. Пожалуйста, подумайте об этом.
Несколько советов по оформлению реплик:
- Новые темы начинайте, пожалуйста, снизу.
- Используйте символ звёздочки «*» в начале строки для начала новой темы. Далее пишите свой текст.
- Для ответа в начале строки укажите на одну звёздочку больше, чем в предыдущей реплике.
- Пожалуйста, подписывайте все свои сообщения, используя четыре тильды (~~~~). При предварительном просмотре и сохранении они будут автоматически заменены на ваше имя и дату.
Обращаем ваше внимание, что комментарии не предназначены для размещения ссылок на внешние ресурсы не по теме статьи, которые могут быть удалены или скрыты любым участником. Тем не менее, на странице комментариев вы можете сообщить о статьях в СМИ, которые ссылаются на эту заметку, а также о её обсуждении на сторонних ресурсах.
