Эксперты сравнили типы управления многоквартирными домами Петербурга
5 ноября 2019 года
Если старые жилые дома Петербурга почти все управляются жилкомсервисами, то новые отдаются компаниям, связанным с застройщиками, которые их и возвели. Почему так происходит, в чем плюсы и минусы, разъяснили «Канонеру» эксперты.
По подсчетам Knight Frank St. Petersburg, в первом квартале 2019 года в Петербурге и Ленинградской области работало почти 4 тыс. управляющих компаний (УК) и товариществ собственников жилья (ТСЖ). В их ведении находится около 190,5 млн кв. метров жилых площадей.
По информации брокеров, из 14 млн кв. метров жилья, введенных в эксплуатацию в три последних года, 52% площадей находятся в эксплуатации управляющих компаний, принадлежащих застройщикам. Дома, сданные до 2015 года, напротив, в большинстве своем управляются независимыми УК — доля площадей в управлении компаний, связанных с девелоперами, составляет только 12%.
«Данный факт свидетельствует о том, что в первых три года после ввода застройщики сами контролируют эксплуатацию дома и выполняют гарантийный ремонт», — пояснила «Канонеру» руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg Светлана Московченко. Доля УК от застройщиков в Петербурге оказался ниже, чем в области. В Knight Frank это связали с высокой конкуренцией между эксплуатирующими компаниями в черте города.
"Самая большая площадь жилых домов находится в управлении компаний, аффилированных с группой «Эталон», — около 3,7 млн кв. метров, на втором месте управляющие компании группы «ЛСР» — около 2,8 млн. В целом в управлении компаний, принадлежащих девелоперам, находится 22,4 млн кв. метров жилых домов», — комментирует Светлана Московченко.
Преимущество обслуживания управляющей компанией от девелопера, считает генеральный директор УК «КВС-сервис» Вадим Ушаков, заключается в том, что застройщик и УК находятся в единой бизнес-цепи и имеют возможность взаимного влияния.
«Застройщик напрямую заинтересован в профессиональном обслуживании своего жилого фонда, поскольку от этого зависит его репутация, последующие продажи, а также сохранность этого жилого фонда. Поэтому и управляющая компания, и застройщик общими усилиями стремятся повысить качество жизни, они идут к общей цели — к поддержанию имиджа и благосостояния компании», — поясняет представитель девелоперской УК.
Если же управлением дома занята сторонняя компания (в том числе государственный жилкомсервис), бизнес-цепь между УК и застройщиком ослабевает, что, по мнению господина Ушакова, может привести к конфликту интересов. «Решение вопросов, к примеру, об ответственности за те или иные неполадки в доме может занять гораздо больше времени», — резюмирует он.
«Собственная управляющая компания участвует в сдаче объекта в эксплуатацию, принимает инженерные сети и оборудование еще на самом раннем этапе, поэтому ее специалисты в курсе всех работ, выполняемых на проекте, — дополняет директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев. — В отличие от сторонней компании собственной УК не нужно время на раскачку: специалисты сразу приступают к своим обязанностям. Это особенно важно при заселении дома, когда возникает большое количество вопросов от вывоза крупного мусора до стравливания воздуха из радиатора», — рассуждает господин Бушуев.
УК от застройщика, считает он, заинтересована в поддержании концепцию жилого комплекса именно в том виде, в каком она была задумана, и быстрее справляется с гарантийными случаями.
«Застройщик лучше других знает все особенности проекта, его сильные и слабые места. Кроме того, компания имеет прямую финансовую заинтересованность еще на этапе строительства создавать наиболее комфортную среду, применять энергоэффективные технологии и минимизировать недочеты», — говорят в «Л1».
Представители группы считают, что наиболее эффективно сотрудничество управляющей компании от застройщика с советом дома. «В этом случае активисты из числа жильцов оперативно доносят до руководства УК пожелания и претензии жильцов. Это позволяет оперативно решать текущие вопросы, связанные с эксплуатацией дома, благоустройством территории и другие». По информации «Л1», подобная схема коммуникации между УК и жильцами действует в ЖК «Лондон-парк».
А вот заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург» Александр Свинолобов считает, что «особые преимущества» УК от девелопера сильно преувеличены. «Управляющая компания — это отдельное направление бизнеса, и причастность к застройщику здесь не имеет большого значения. Основное, что должно развивать, толкать рынок услуг по управлению жилыми зданиями, — это конкуренция, когда у жителей есть возможность выбора и оценки качества предоставляемых услуг», — уверен Александр Свинолобов.
Он отметил, что из-за специфики бизнеса в составе концерна Bonava собственной УК нет. «Мы не бросаем на произвол судьбы наши объекты и на начальном этапе помогаем жильцам выбрать компетентную управляющую компанию», — подчеркнул господин Свинолобов.
По мнению экспертов, опрошенных «Канонером», управление собственниками квартир напрямую подходит для малоквартирных домов (менее 30 квартир). ТСЖ оптимально для точечных многоквартирных домов. А вот для крупных жилых комплексов, считают застройщики, лучше нанимать специалистов.
«И у той и у другой формы управления есть свои преимущества. Но в случае с товариществом ответственность полностью ложится на жильцов. Такой способ подходит для сплоченных, добрососедских сообществ, у которых есть лидеры, готовые уделять много времени работе с обращениями соседей», — считают в Setl Group.
По мнению Вадима Ушакова, ТСЖ эффективны, если площадь обслуживаемой территории невелика, а внутренние пространства не изобилуют «нетиповыми» элементами благоустройства (фонтанами, прогулочными зонами, катками, парками и др.). «Если в здании нет высокотехнологичных инженерных систем, от уровня и квалификации специалистов, привлеченных к обслуживанию, физическое состояние дома зависит в меньшей степени», — считает господин Ушаков.
С точки зрения жителя многоквартирного дома весомая разница между УК и ТСЖ состоит в юридической ответственности. «УК, как компания с лицензированной деятельностью, не имеет права и возможности уклониться от исполнения претензии со стороны жильцов или выполнения решения суда, рискуя не только управлением конкретным домом, но и всей свой деятельностью в принципе», — пояснили в группе Legenda.
ТСЖ — некоммерческая общественная организация, которая, хотя и отвечает перед собственниками по закону, но сами его члены лично не являются ответственными лицами. «Тем самым они де-факто полностью освобождаются от личной ответственности и необходимости отвечать перед другими собственниками за принятые решения и возникшие в доме проблемы», — комментируют эксперты «Легенды».
Разница, подчеркивают собеседники «Канонера», состоит и в управлении задолженностью. Так, в отличие от профессиональной УК, которая имеет не один источник для закрытия кассовых разрывов, ТСЖ не имеет собственных источников прибыли и финансовых ресурсов для их покрытия. Поэтому, говорят участники рынка, задолженность может копиться и в критической ситуации приводить к штрафам и пени, недопоставкам ресурсов и даже отключению дома от сетей. При этом ТСЖ и его правление не несут финансовой ответственности за возникновение задолженности перед внешними подрядчиками и поставщикам.
«До сих пор на рынке существует огромный дефицит грамотности жителей по теме управления домом. Обыватели в большинстве своем не только не понимают разницу в формах управления и всех связанных с этим нюансов и следствий. Они далеко не всегда понимают смысл тех расходных статей в квитанциях, по которым они платят. Как следствие этой низкой информированности — невозможность обычных жителей правильно трактовать отчетность, которая является публичной, и, соответственно, контролировать работу управляющей организации», — видят проблему товариществ в «Легенде».
«К председателю ТСЖ не предъявляется никаких квалификационных требований, ему не обязательно иметь какую-либо профессиональную подготовку. В то же время генеральный директор управляющей компании обязан проходить экзамен для подтверждения своей квалификации, а сама компания проверяется на предмет готовности к управлению многоквартирным домом — это обязательные условия для получения лицензии», — дополнил Вадим Ушаков.
Алексей Бушуев также видит разницу межу УК и ТСЖ в отсутствии опыта управления многоквартирными домами. «Собственников в первую очередь интересует стоимость обслуживания дома. Опираясь на этот факт, товарищество собственников жилья может выбрать неквалифицированную УК, что впоследствии отразится на качестве жизни в целом. Частая смена УК также негативно сказывается на состоянии мест общего пользования и придомовой территории», — предостерегает директор по продажам Seven Suns Development.
Государственные жилкомсервисы, в один голос утверждают застройщики, не выдерживают сравнения с профессиональными управляющими компаниями, поскольку ни качества, ни разнообразия услуг предоставить не могут. Впрочем, тарифы на услуги ЖКС, как правило, ниже, чем в УК.
«Чаще всего профессиональная УК — благо для собственников, — уверена консультант комиссии по недвижимости общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области Анна Горбенко. — В нашей практике были случаи, когда мы посещали два равноценных жилых комплекса от одного застройщика, где в одном случае домом управляет УК от застройщика, а в другом ее вытеснила администрация, назначив ЖКС. Даже внешне было понятно, что при государственном жилкомсервисе дом фактически разваливается, технологии и новшества от застройщика простаивают, а качество услуг не соответствуют дому. Так что я за профессионалов».
Анна Горбенко припомнила и случаи не очень адекватного управления домом со стороны девелоперской УК, когда компанию назначали для утаивания строительных ошибок и недочетов, однако подчеркнула, что бывает такое «крайне редко».
Тренды в управлении многоквартирными домами, говорят застройщики, связаны с изменениями в строительных нормах и правилах. По их мнению, современное жилье более комфортно, насыщено сложными инженерными системами, обладает более разнообразной, нежели пять-десять лет назад, инфраструктурой дворов (велодорожки, скверы спортивные и детские зоны, колясочные и пр.) и большими возможностями мест общего пользования.
«Расширяется само понятие комфорта. Так, системы безопасности (видеонаблюдение, диспетчеризация, охрана) перестают быть дополнительным комфортом, становясь обязательными условиями, в которых люди хотят жить. Изменения повышают требования и к квалификации специалистов, занятых в обслуживании здания», — подчеркивает Вадим Ушаков. Среди примеров он выделил погодозависимую автоматику в новых домах, обслуживание которой требует определенного уровня компьютерной грамотности сотрудника УК.
Ноу-хау, предлагаемые современными УК, связаны и с многосторонним развитием каналов связи. Создаются электронные сервисы, мобильные приложения для жителей, которые позволяют не только получать и оплачивать услуги ЖКХ, но наблюдать за детьми на детской площадке, поддерживать диалог с соседями и создавать группы по интересам.
В свою очередь УК «Светлый мир» (Seven Suns Development) среди расширенных услуг предлагает сдачу квартир и апартаментов по одной трем программам доходности, меблировку квартир, уборку помещений, вызов специалиста на дом и организацию доставки товаров.
«Если говорить о том, чего хотят жители новостроек, мне кажется, всем нужно одно и то же — чистота дворов и парадных, безопасность, своевременная реакция технических служб. Конечно, объем и специфика предоставляемых услуг УК жителям меняется в зависимости от комплекса и потребностей самих жителей, базовые желания остаются одинаковыми», — философски обобщил замдиректора «Бонавы» Александр Свинолобов.
«У нас много потребителей, которые приходят в комиссию жаловаться на большие платежи, — вспоминает Анна Горбенко. — В таких случаях мы всегда пытаемся объяснить, что дом комфорт-класса завязан на дополнительные услуги, за которые приходится платить в дополнение к основным тарифам. Если эти статьи расходов игнорировать, комфортное проживание встает под вопрос, как это бывает в случае управления „дешевыми“ ЖКС или малокомпетентными ТСЖ».
Источники
править |
Эта статья содержит материалы из статьи «Эксперты сравнили типы управления многоквартирными домами Петербурга», опубликованной интернет-газетой «Канонер» (Kanoner.com) и распространяющейся на условиях лицензии Creative Commons Attribution 4.0 (CC BY 4.0) — при использовании необходимо указать автора, оригинальный источник со ссылкой и лицензию. |  |
Любой участник может оформить статью: добавить иллюстрации, викифицировать, заполнить шаблоны и добавить категории.
Любой редактор может снять этот шаблон после оформления и проверки.
Комментарии
Если вы хотите сообщить о проблеме в статье (например, фактическая ошибка и т. д.), пожалуйста, используйте обычную страницу обсуждения.
Комментарии на этой странице могут не соответствовать политике нейтральной точки зрения, однако, пожалуйста, придерживайтесь темы и попытайтесь избежать брани, оскорбительных или подстрекательных комментариев. Попробуйте написать такие комментарии, которые заставят задуматься, будут проницательными или спорными. Цивилизованная дискуссия и вежливый спор делают страницу комментариев дружелюбным местом. Пожалуйста, подумайте об этом.
Несколько советов по оформлению реплик:
- Новые темы начинайте, пожалуйста, снизу.
- Используйте символ звёздочки «*» в начале строки для начала новой темы. Далее пишите свой текст.
- Для ответа в начале строки укажите на одну звёздочку больше, чем в предыдущей реплике.
- Пожалуйста, подписывайте все свои сообщения, используя четыре тильды (~~~~). При предварительном просмотре и сохранении они будут автоматически заменены на ваше имя и дату.
Обращаем ваше внимание, что комментарии не предназначены для размещения ссылок на внешние ресурсы не по теме статьи, которые могут быть удалены или скрыты любым участником. Тем не менее, на странице комментариев вы можете сообщить о статьях в СМИ, которые ссылаются на эту заметку, а также о её обсуждении на сторонних ресурсах.
